Juridisch Aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken in het uitgevoerde werk.

Wanneer een aannemer zich verbindt tot het uitvoeren van een bepaald werk, dan moet hij dit doen volgens de plannen en de wensen van de opdrachtgever en volgens de zogeheten 'regels van de kunst'. Doet hij dit slecht en vertoont het werk dat hij aflevert gebreken, dan begaat hij een wanprestatie waarvoor hij aansprakelijk kan gesteld worden.
Om de draagwijdte van de aansprakelijkheid van de aannemer (en de architect) te bepalen, moet men een onderscheid maken tussen:
1 de zichtbare gebreken,
2 de verborgen gebreken,
3 de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.

Zichtbare gebreken
Zowel de aannemer als de architect zijn aansprakelijk voor de zichtbare gebreken totdat de bouwheer het werk heeft aanvaard. Dit betekent dat de bouwheer achteraf niet meer kan klagen over gebreken die hij op het ogenblik van de aanvaarding van het werk kende of had moeten kennen. De aanvaarding van het werk door de bouwheer gebeurt gewoonlijk schriftelijk, bijvoorbeeld door middel van een proces-verbaal, maar kan echter ook stilzwijgend gebeuren. Zo kan de aanvaarding van de opdrachtgever afgeleid worden uit de volledige betaling van de prijs of uit het feit dat de bouwheer het gebouw zonder protest in bezit heeft genomen.

Opmerking: Wanneer de aannemer beroep heeft gedaan op onderaannemers, is hij het -en niet zijn opdrachtgever- die het werk van zijn onderaannemers moet aanvaarden. Het is wel zo dat de hoofdaannemer in het contract met zijn onderaannemers kan bedingen dat de aanvaarding van de onderaanneming gebonden is aan de aanvaarding van het geheel.
In de praktijk wordt de aanvaarding vaak opgesplitst in twee fasen. Men spreekt dan van een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. De juridische weerslag van de voorlopige oplevering is een oud twistpunt waarover reeds heel wat inkt is gevloeid. De vraag stelt zich immers of de voorlopige oplevering eenzelfde effect heeft als de aanvaarding en bijgevolg de zichtbare gebreken dekt. In haar arrest van 16 oktober 1969 besliste het Hof van Cassatie dat niet de voorlopige oplevering doch wel de definitieve oplevering als aanvaarding geldt. Wel kunnen partijen hiervan bij overeenkomst afwijken en afspreken dat niet de definitieve doch wel de voorlopige oplevering als aanvaarding zal gelden.

Verborgen gebreken
Hoe zit het met de verborgen gebreken of met andere woorden: de gebreken die op het ogenblik van de aanvaarding van het werk niet gekend waren? Tot voor kort waren de meningen hierover verdeeld. Sommigen stelden dat de aansprakelijkheid voor deze gebreken -net als bij een aankoop- slechts gedurende een korte termijn liep, bijvoorbeeld één jaar. In haar arrest van 15 september 1994 bracht het Hof van Cassatie echter duidelijkheid in deze kwestie door te stellen dat de aannemer gedurende een periode van 30 jaar aansprakelijk is voor de verborgen gebreken.
Deze regel is echter niet dwingend. Dit houdt in dat de aannemer zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken bij overeenkomst kan beperken tot bijvoorbeeld 6 maanden na de aanvaarding.

Gebreken aangaande de stabiliteit van het gebouw

Voor de gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, geldt een afwijkende regel. Artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat de aannemer en de architect voor dit soort gebreken gedurende een periode van 10 jaar aansprakelijk zijn. Deze tienjarige aansprakelijkheid geldt zowel voor de zichtbare als voor de verborgen gebreken, zolang ze maar met de stevigheid van het gebouw te maken hebben.
Zo werd bijvoorbeeld een aannemer aansprakelijk gesteld voor een metalen dak aangetast door een opvallend gebrek, nl. het ontbreken van windverbanden en een nokbalk, en dit ondanks het zonder voorbehoud aanvaarden van de werken door de bouwheer. Andere voorbeelden van gebreken die de stevigheid van het bouwwerk aantasten zijn lekken in het dak, een onvoldoende verankering van een dak dat door een storm werd weggerukt, inbreuk op de wettelijke plichten in verband met de hoogte van het gebouw of in verband met de rooilijn, ongeschiktheid van de bodem,...
Voorbeelden van verborgen gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk niet aantasten zijn een foutief uitgevoerde bezetting, een slechte plaatsing van buisleidingen, verrotting van de raamkozijnen, een slechte akoestische isolatie, het loskomen van de bevloering, enzovoort. Voor deze gebreken is de aannemer dus gedurende een periode van 30 jaar aansprakelijk. (zie punt verborgen gebreken)
De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect begint te lopen zodra de opdrachtgever de werken heeft aanvaard. De regel met betrekking tot deze tienjarige aansprakelijkheid is van openbare orde: dit wil zeggen dat overeenkomsten die van deze regel afwijken nietig zijn. Men mag echter wel deze bij overeenkomst verzwaren. Zo mag men overeenkomen dat de aannemer gedurende een periode van 30 jaar aansprakelijk is voor eventuele gebreken in de constructie.