Dan is het zover. De bouwvergunning is binnen en nu kan er gebouwd worden. Als je handig bent kun je zelf aan de slag gaan. Lekker goedkoop. Maar ja, dat is voor de meeste mensen niet weggelegd, dus die moeten een aannemer regelen voor de bouw.
Hoe gaat u hierbij te werk en waar moet u op letten?

Ten eerste zal bepaald moeten worden wat de aannemer moet gaan uitvoeren en wat u eventueel zelf wilt gaan doen. Daarna is het verstandig een lijst te maken van werkzaamheden die niet op de bouwvergunningtekeningen vermeld staan. Bijvoorbeeld elektra en loodgieters- werk. Maar ook of de aannemer de tegels levert en aanbrengt, of juist niet. Moet de aannemer ook de nieuwe schutting plaatsen? Noem maar op, maar denk hier goed over na, want onderdelen die zijn vergeten kunnen later grote financiële gevolgen hebben. Immers, wat de aannemer niet wordt gevraagd op te nemen in zijn offerte zal later, als hij toch de extra werkzaamheden moet uitvoeren, door hem als meerwerk in rekening worden gebracht.

Nu staan op bouwvergunningtekeningen en de daarbij behorende rapporten niet alle gegevens. Hierop staat alleen het hoogst noodzakelijke vermeld wat volgens de wetgeving verplicht is voor een bouwvergunning .

Nu heeft u twee opties:
-U geeft de rapporten en bouwvergunningtekeningen aan de aannemer en vraagt of hij een offerte maakt. Hij mag ontbrekende gegevens zelf invullen.
-Of u laat een bestek schrijven met alle onderdelen waaraan het bouwwerk moet voldoen.
Daarnaast zullen er werktekeningen moeten worden vervaardigd van de kozijnen, specifieke details, trappen, hekwerken, matenplan op de millimeter van de afmetingen van het bouwwerk, plafondindelingen, elektraplan, CAI, telefoon, beveiliging e.d.

Veel aannemers willen geen offerte maken op alleen maar bouwvergunningtekeningen. Want ze kunnen niet alle onderdelen juist inschatten en zullen uit voorzichtigheid deze ruim of niet begroten.
De ondoorzichtigheid van de zogenaamde vrije ( niet genoemde) werkzaamheden geeft in de praktijk veel discussies of ze wel of niet zijn meegenomen in de offerte. Vooral omdat dit ook gauw in de sfeer van het meer- en minderwerk terecht komt. Een duidelijke taakomschrijving voor de aannemer is dus belangrijk.
Als u met één aannemer in zee wilt gaan, is het verstandig te werken met een open begrotings- offerte. Hierin wordt door de aannemer alles vermeld wat hij heeft gerekend. De open begroting kan voordat de aannemersovereenkomst wordt ondertekend nog met hem besproken en aangepast worden. U weet niet zeker of u de allergoedkoopste aannemer heeft maar wel wat u wordt aangeboden en tegen welke prijs.

Als het werk van zodanige omvang is dat het interessant wordt om bij meerdere aannemers offertes op te vragen, is het belangrijk dat alle aannemers een offerte maken op de zelfde werkzaamheden. Anders worden appels met peren vergeleken en krijgt u geen duidelijk beeld wie nu de voordeligste is. Geef alle aannemers zo'n volledig mogelijke omschrijving van wat u wenst, met daarbij de tekeningen en rapporten. Een bestek is zo'n volledige omschrijving, maar het kan ook door op de werktekeningen zoveel mogelijk informatie te vermelden met daarbij een brief of lijst met aanvullende onderdelen waarmee de aannemer rekening dient te houden.

Een aannemer die zijn offerte serieus neemt, zal ook ter plaatse komen kijken wat hem te wachten staat. Immers, de bereikbaarheid van het bouwterrein, de bestaande situatie van bouwwerken waaraan of in gebouwd gaat worden en ook wat er moet gebeuren als er gesloopt moet worden, bepalen mede de prijs.

Aan de aannemer zal ook opgegeven moeten worden hoeveel bouwtijd hij maximaal ter beschikking krijgt. Dit is erg bepalend voor de prijs maar ook voor de capaciteit van de aannemer.

Als alles is voorbereid om de offertes te gaan aanvragen, wordt een selectie gemaakt op geschiktheid, kwaliteit, betrouwbaarheid en capaciteit. Een rondvraag bij mensen die gebouwd hebben of vragen aan architect(-en) van wat zij vinden van bepaalde aannemer(-s) kan een goed beeld geven.

Is dit allemaal gebeurd, dan zullen de aannemers benaderd moeten worden met de vraag of zij een offerte kunnen en willen maken. De aannemers die aangeven dat zij capaciteit hebben kan een pakket met tekeningen, rapporten en aanvullingen worden toegestuurd. Geef duidelijk aan wanneer u de offerte wenst te ontvangen. Geef de aannemer tijd voor het maken van een offerte. Het is voor hem een tijdrovende en kostbare aangelegenheid en hij is ook veelal afhankelijk van offertes van zijn onderaannemers.

Zodra de offertes binnen zijn, kan er vergeleken worden. Kijk niet alleen naar de prijs, maar ook naar de omschrijvingen, werkcondities e.d. Zet alles goed op een rij om een goede prijs-kwaliteitsvergelijking te maken. Als bij meerdere aannemers een offerte is opgevraagd, is het gebruikelijk dat degene die het laagste in prijs is het werk wordt gegund.

Er kunnen aanzienlijke prijsverschillen naar voren komen. De verschillen zitten meestal in de bedrijfsvoering van de aannemer. Onderdelen zoals overheadkosten, een scherp inkoopbeleid, goede organisatie, werkinzicht en vakbekwaam personeel kan een verschil van wel 20% geven op een prijs.

In een offerte staan aan het eind vaste onderdelen genoemd zoals algemene kosten, CAR- verzekeringskosten, winst, risico en de btw. Dit zijn meestal kosten die in een percentage over de totale begroting worden geteld.

De algemene kosten zijn kantoorkosten, bedrijfskosten, administratie e.d. van de aannemer, en kunnen per werk variëren. Een werk met veel verschillende onderdelen vergt meer administratie en bedrijfskosten dan één met een eenvoudige uitvoering. In de praktijk liggen de percentages tussen de 6 a 8% op de begroting.

Ook winst- en risicopercentages kunnen verschillen. Als een werk goed is omschreven en de aannemer precies weet wat hij moet bouwen, is zijn risico minder dan werken met wildcard- onderdelen. Bij een gemiddeld risico wordt 2 tot 4% gerekend over de totale begroting en algemene kosten. De bedrijfswinst zit ook in deze opslag.