Illegale onderhuur is een groot probleem. Naar schatting wordt zeker 10 tot 15% van de woningen illegaal onderverhuurd, zonder toestemming van de gemeente en/of de verhuurder. De wachttijd van de woningzoekenden die gewoon op hun beurt wachten wordt zo flink langer.

Even vooraf: volgens mij kan je niet aan een woning komen doordat de echte huurder een officiele woningruil doet, dus ik denk dat de echte huurder je iets op de mouw gespeld heeft.

Bij onderhuur is er sprake van twee huurovereenkomsten:
1. Tussen de verhuurder en de echte huurder,
2. Tussen de echte huurder en de onderhuurder.
Tussen de verhuurder en de onderhuurder is geen contract gesloten en die hebben in principe dus ook niks met elkaar te maken.

Op een huurovereenkomst is het huurrecht van toepassing, ook op een onderhuurcontract. Dat betekent o.a. dat je huurbescherming hebt, tenminste, als je in een zelfstandige woning zit, met eigen opgang, keuken, douche en toilet. Bij onzelfstandige woonruimte (kamers) geldt de huurbescherming de eerste negen maanden niet. Maar bij zelfstandige woonruimte heb je volgens de wet huurbescherming en kan de echte huurder je er dus niet zomaar uitgooien. Zelfs al heb je alleen een mondelinge afspraak gemaakt, want een mondelinge overeenkomst is ook een overeenkomst.
Het lijkt zo alsof de onderhuurder een sterke positie tegenover de echte huurder heeft, maar door gerechtelijke uitspraken valt dat in de praktijk tegen. Er is dus kans dat je ondanks die huurbescherming toch eruit kan worden gewerkt door de echte huurder. Die moet daarvoor een uitzettingsprocedure tegen je aanspannen.

Maar de verhuurder is er ook nog. Het komt weinig voor dat de verhuurder, al of niet op verzoek van de echte huurder, de onderhuurder eruit probeert te procederen. Rechters hebben hier wisselende uitspraken over gedaan. De verhuurder wil waarschijnlijk het huurcontract met de echte huurder opzeggen, omdat onderhuur van de hele woning bijna altijd verboden is in het huurcontract. Voor de verhuurder is onderhuur vaak een geldige reden om de huurovereenkomst met de echte huurder op te zeggen. Het kan natuurlijk ook dat de echte huurder z'n huurcontract met de verhuurder opzegt.

Als de huurovereenkomst tussen echte huurder en verhuurder is ontbonden, wordt (bij zelfstandige woningen) het contract tussen onderhuurder en echte huurder automatisch overgenomen door de verhuurder. De onderhuurder is nu dus echte huurder geworden, onder de afspraken uit het contract onderhuurder-echte huurder (ook bv. de huurprijs)
Uiteraard zal de verhuurder deze overeenkomst proberen te beeindigen, ze hebben tenslotte niet voor niets een wachtlijst. De verhuurder moet dan binnen een half jaar nadat de onderhuurder echte huurder is geworden, naar de kantonrechter stappen voor een uitzettingsprocedure.